209921-thumb

تراکم فروشی: سیاه، سپید یا خاکستری؟/رادنی دیدار

۱۰ / ۱۱ / ۹۷
۰۱:۱۳

مشکلات کلانشهر رشت مدت هاست که از حدود تحمل شهروندان و حتی تحمل خود شهر فراتر رفته و شهروندان را به ستوه آورده است. روزی قانون بافت سنتی سفت و سخت اجرا می شود و روزی دیگر مرکز و بازار شهر را به بن بستی متروکه تبدیل می کنند و فردا روز با نرده کشی خیابان اصلی و ورودی شهر بار ترافیک وحشتناکی بر مردم تحمیل می نمایند.
اما یکی از مهمترین بحث هایی که در قوانین صادره از سوی شهرداری دائما در نوسان است فروش یا عدم فروش تراکم شهری است که موجب می شود تا از یک سو راه برای دلالان و کار چاق کن ها همیشه باز باشد و از سوی دیگر هیچ شهروندی نتواند بر روی زمین و یا ساختمان خود برنامه ای بلند مدت تدوین کند و امروز در واقع مالک زمینی است که پتاسنیل برج شدن را دارد و فردا روز تنها می تواند یک دوبلکس نقلی در آن بسازد!
به همین دلیل است که فضای بصری شهر رشت دچار پستی و بلندی هایی است که چشم هر بیننده ای را آزار می دهد. گاهی یک ساختمان سه طبقه را شاهد هستیم که در محاصره ی انبوهی از ساختمان های بلندمرتبه محاصره شده و بر مبنای میل آن لحظه ی صاحب منصب بلدیه رشت، در صورت ساخت بنایی تازه اجازه تراز کردن با همسایگان را نخواهد داشت و صد البته هیچ قانونی هم مادم العمر در این شهر نخواهد بود!
طرح مساله
به طورکلی درآمد شهرداری ازطریق درآمدهای پایداروناپایدارتامین می شود که همانطور که از نام آن ها مشخص است درآمد نوع دوم ثبات ندارد و وابسته به وضعیت مسکن وشرایط اقتصادی کشور است و شهرداری نمی تواند بودجه ثابتی را براساس آن ها پی بینی کند.
فروش تراکم ساختمانی یکی از مهم ترین سرفصل های درآمدهای شهرداری محسوب می شود که هرازگاهی با آمدن یک شهردار و یک قانون تازه و یا موجی از سوی فعالین شهری مورد چالش قرار می گیرد و پس از فروکش کردن هیاهو دوباره روز از نو و روزی از نو می شود.
برخی، ریشه این ناهمگونی ها را در طرح‌هایی که برای سامان‌بخشی شهر تدارک دیده شده (طرح‌های جامع و تفصیلی) می‌دانند و بخشی دیگر، آن را نتیجه بی‌کفایتی شهرداری و شورای شهر و نهایتاً گروه سومی نیز هستند که عیب کار را بر غلبه سوداگری بر حوزه ساخت و ساز که خود ریشه در اقتصاد ضعیف صنعتی و کشاورزی استان دارد، می دانند.
تراکم چیست؟
همه ی ما واژه تراکم را شنیده ایم ولی شاید معنای درست آن را که در معماری و شهرسازی استفاده می شود را ندانیم.
نخستین معنایی که هر فرد پس از شنیدن کلمه تراکم در ذهن خود تصور می کند، انباشتگی و فشردگی است. تراکم به عنوان مقیاس اندازه گیری، جایگاه ویژه و گسترده ای در تصمیم گیری ها و برنامه ریزی های شهری دارد. تراکم ها بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گیری به دو دسته تقسیم می شوند:
الف) تراکم جمعیتی که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود
ب) تراکم ساختمانی که معمولا به صورت درصد بیان می شود
اصولا تراکم ها در بازه وسیعی طبقه بندی می شوند. تراکم کلی مسکونی از نسبت جمعیت شهر بر بخش های ساخته شده شهر به دست می آید. سطح ساخته شده شامل کلیه کاربری های موجود در شهر، از مسکونی تا تفریحی و امثال آن است.
در علم شهرسازی می توان با تعریف کردن تراکم برای نواحی شهر، اقدام به کنترل جمعیت و ساخت و ساز ها در آن شهر نمود. یکی دیگر از استفاده هایی که می توان از شاخص تراکم کرد ساماندهی عملکرد های موجود در یک شهر در نواحی مختلف آن شهر است.
تراکم، به خودی خود نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار وضع مقرارتی منعطف با خیر و صلاح شهر امکان کنترل جمعیتی و ساختمانی را دارد. اصولا با توجه به ضوابط و مقرراتی که شهرداری ها برای یک شهر تعریف می کنند (میزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعیتی در منطقه و …) می توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود. قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود و قیمت تراکم در مناطق مختلف متغیر است.
فروش تراکم خوب یا بد؟
مخالفین فروش تراکم در فضای شهری می گویند: شهری که با فروش تراکم اداره شود عارضه‌های بسیاری با خود به دنبال دارد؛ از جمله اتلاف منابع، جلوگیری از کسب و کار، عدم رقابت پذیر و زمینه سازی برای ایجاد شهرداری رانتی. سلب آسایش، تحمیل هزینه‌ها در میان مدت و آشفتگی نما و سیمای شهری از تبعات فروش تراکم است.
این موضوع ویروسی است که رخ داده است و اگر بموقع در خصوص نحوه امور اقدام نکنیم، عوارض متعددی‌ دارد که اکنون در کلان‌شهر‌ها با این معضل مواجه هستیم.

از سوی دیگر موافقین تراکم فروشی چنین استدلال می آورند: امروز سؤال مهم این است، ‌اداره شهر‌ها که هزینه زیادی از جمله هزینه‌های عمرانی، توسعه حمل و نقل و خدمات شهری را دارد، باید از کجا تأمین شود؟ برای اینکه بتوانیم جلوی آسیب‌ها را بگیریم، باید حوزه‌های خطر پذیر اقتصاد شهری را شناسایی کنیم و راهکارهای کنترل و مدیریت آن‌ها را در نظر بگیریم. در شهر های بزرگ مجبور به فروش تراکم و صدور پروانه ساخت و ساز هستیم چرا که در غیر این صورت هزینه مسکن سربه فلک خواهد کشید.
اما اگر بخواهیم نگاهی بی طرفانه به این پدیده داشته باشیم باید بگوییم که ‌‌ فروش‌ تراکم‌ پدیده‌ای‌ است‌ زائیده‌ سیاست‌های‌ دهه‌ ۷۰ وزارت‌ مسکن‌ در امر مسکن. پس از منفک‌ شدن‌ بودجه‌ شهرداری‌ از بودجه‌ دولت‌ بدون‌ جایگزین‌ مناسب، تراکم‌فروشی‌ به‌ اصلی‌ترین‌ منبع‌ درآمد شهرداری‌ بدل‌ شد و عمده‌ درآمد حاصل‌ نیز صرف‌ امور جاری‌ شهر می‌شد.
‌‌تراکم‌ که‌ در واقع‌ یک‌ ابزار شهرسازی‌ است‌ و از همه‌ مهم‌تر یک‌ ابزار تعادل‌بخشی‌ است‌ و باید از نظرات‌ شخصی‌ و سلایق‌ به‌ دور باشد و اجازه نداد که عرصه‌ تاخت‌ و تاز نظرات‌ انفرادی گردد و به‌ آن‌ به‌ عنوان‌ یک‌ ابزار اقتصادی‌ و کسب‌ درآمد نگریسته‌ شود تا خود یک‌ ابزار ایجاد عدم‌ تعادل‌ گردد.
چاره کار چیست؟
تصمیم‌گیری‌ در مورد تراکم‌ ساختمانی‌ تا به‌ امروز تابع‌ اصول‌ و ضوابط‌ صحیح‌ شهرسازی‌ نبوده‌ و به‌ همین‌ دلیل‌ موجب‌ مشکلاتی شده‌ است. بنابراین‌ اتخاذ تصمیم‌ صحیح‌ در مورد تراکم‌ ساختمانی باید متاثر از ظرفیت‌ زیرساخت‌ها باشد.
شهرداری باید نخست‌ به‌ تفکیک‌ مناطق‌ و نواحی‌ مختلف‌ در سطح‌ شهر مبادرت‌ ورزد و سپس‌ نسبت‌ به‌ تقسیم‌بندی‌ جهت‌ مطالعه‌ و بررسی‌ تا اتخاذ تصمیم‌ صحیح‌ اقدام‌ کند.
سال هاست که در فضای شهرسازی رشت، ساختن بدون معماری شکل گرفته است. یعنی ما ساختمانی می‌سازیم که فاقد معماری است که حتی در پاسخگوئی به نیاز های اولیه ما نیز ناتوان است. در واقع در حال حاضر ما با غیبت معماری و شهرسازی روبرو شده‌ایم.
آبادانی شهر‌ها نمادی از آبادانی هر کشور است و آبادانی در هر شهری حاصل نمی‌شود، مگر با تکیه بر برنامه کلی و جامع و بهره‌گیری از برنامه‌های راهبردی طولانی مدت و مشخص.
نقش معماران وشهرسازان آن است که با کمک سایر متخصصان هم ضعف‌های طرح جامع شهری را جبران کنند، هم در مقابل خطراتی که در اثر نقض قوانین و رعایت نکردن همین مقدار از ضوابط و معیارهای طرح جامع ایجاد شده‌اند بایستند و هم برای یافتن راهکارهای مناسب با شرایط تاریخی – فرهنگی رشت برای رهایی از برون رفت های خود ساخته طرح های کاربردی خود را تعمیق بخشند و دوباره رشت را که تاکنون این کج رفتاری‌ها را هر چند به سختی اما تاب آورده با سرسبزی و سلامت رونق بخشیم.